Inversiones en bienes raíces con poco presupuesto FIBRAS

¿Quieres invertir en bienes raíces y no tienes, mucho presupuesto?. Te hablaremos de las F.I.B.R.A.S (FIDEICOMISO DE INFRAESTRUCTURA Y BIENES RAÍCES)

Las FIBRAS son instrumentos que tienen alrededor de 10 años en el mercado mexicano, cotizando en la bolsa mexicana de valores, por lo que están regulados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, estos certificados permiten el financiamiento para la compra o construcción de bienes raíces. Es decir, si un grupo de individuos quiere adquirir bienes raíces o construirlos y necesita el dinero para hacerlo, se puede constituir un fideicomiso cumpliendo varios requisitos por ley, en el cual se crean un número de certificados de participación que serán adquiridos por los inversionistas, de manera que son dueños de una o de varias partes de dicho Fideicomiso. Los inmuebles que se construyan o se compren deben ser rentados por el fideicomiso que los administra, con el objetivo de generar ingresos y de la utilidad de esa renta se deberá distribuir al menos una vez al año el 95% como lo marca la ley, por lo que los inversionistas reciben el pago de esa utilidad.

RESPALDO DE LA INVERSIÓN Los valores de los certificados tienen cierta volatilidad debido a que cotizan en la bolsa de valores y día con día van cambiando de valor, muy similar a lo que sucede con las acciones de las empresas, sin embargo, es muy complicado que su valor llegue a números muy bajos debido a que siempre cuentan con el respaldo de los bienes inmuebles adquiridos.

FORMAS DE GANAR DINERO CON FIBRAS

Con estos instrumentos existen dos maneras de ganar dinero.

Ganancia de capital:

Este tipo de ganancia se refiere a que si el día en que adquiero un título me cuesta $30.00 y lo mantengo por ejemplo durante 3 meses, el día que decido venderlo probablemente cuesta $48.00 significa que obtuve una ganancia de $ 18.00 por cada certificado, sin embargo, dado que existe cierta volatilidad, se recomienda que los títulos se mantengan durante un medio o largo plazo, ya que en el corto plazo es común sufrir pérdidas o ganancias mínimas.

Estas ganancias o pérdidas sólo se hacen efectivas si vendemos el certificado.

Dividendos:

Otra manera de ganar dinero con estos instrumentos es con la recepción de dividendos, como ya mencioné estos Fideicomisos están obligados por ley a repartir el 95% de su utilidad del año anterior entre los dueños de los certificados. Regularmente este reparto lo efectúan por trimestre. RÉGIMEN FISCAL Las fibras están sujetas a un régimen fiscal en la cual se causa ISR de la siguiente manera.

Ganancia de capital:

De la utilidad que se obtiene por la venta de certificados se calcula el 10% de ISR y se paga hasta la declaración anual. En el ejemplo que puse de un certificado que se compró a 30 pesos y se vende en 48 pesos, el ISR a cargo sería de = (48 – 30)=18 x  10% = $1.8 por cada certificado. El pago es definitivo.

Dividendos:

El impuesto que se cobra por dividendos es del 30% del dividendo percibido, se retiene al momento en que se recibe, el  dividendo será acumulable en la declaración anual y el ISR se podrá acreditar. VENTAJAS DE LAS FIBRAS • Los títulos son de bajo costo, por lo que se puede invertir desde muy poca cantidad, (en promedio cada título oscila entre 10 y 30 pesos) • Las fibras son tenedoras de distintos inmuebles enfocados a distintos sectores: hotelero, oficinas, comerciales, vivienda, por lo que tu inversión está diversificada. • Reparto de dividendos trimestrales por cada certificado (algunas fibras hacen reparto mensual) • Gran probabilidad de obtener ganancia de capital por la plusvalía que los inmuebles van adquiriendo • Instrumentos de alta bursatilidad, fáciles de comprar y fáciles de vender por lo que poseen gran liquidez DESVENTAJAS DE LAS FIBRAS • Son instrumentos más recomendables a medio o largo plazo, dado que en el corto plazo hay mucha volatilidad y se pueden ocasionar pérdidas o ganancias mínimas • Las fibras rentan los inmuebles que poseen con el objeto de generar ingresos, sin embargo, también tienen muchos costos operativos (mtto, administración) lo que disminuye la utilidad a repartir. COMO INVERTIR EN FIBRAS La manera de adquirir estos instrumentos es a través de Casas de Bolsas o intermediarios, como lo son plataformas que nos dan acceso a la bolsa de valores, existen varios muy seguros en los que se pueden abrir cuentas desde poco dinero, o algunos bancos cuentan con sus respectivas casas de bolsa. Una vez que se crea la cuenta, no sólo tenemos acceso a fibras si no a otro tipo de instrumentos de los que más adelante te hablaré. En resumen, las fibras, son una buena opción para invertir en bienes raíces con bajo riesgo, ya que, si por tu cuenta decidieras adquirir un bien inmueble para rentarlo, tendrías que absorber todos sus costos, pagar impuestos por la renta obtenida, así como asumir todo el riesgo de que algo negativo suceda, dado a que no estás diversificando en varios inmuebles. Mi recomendación es que la inversión que se realice en bienes raíces no exceda del 20%, del total de tu portafolio de inversión, y que dicho 20% se encuentre debidamente diversificado, no obstante, la decisión depende del perfil de inversionista y de la aversión al riesgo que se tenga.

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